Rénovation logement : le locataire plus autonome
Un locataire peut désormais entreprendre à ses frais certains travaux de rénovation énergétique dans le logement qu’il habite. C’est une conséquence de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
Travaux éligibles pour la rénovation d’un logement par son locataire
La rénovation énergétique du logement, ce n’est pas que pour les propriétaires ! Jusqu’à récemment, les bailleurs étaient les seuls à pouvoir entreprendre des travaux de rénovation thermique dans les logements qu’ils louaient. Cette époque est à présent révolue.
La Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et son décret d’application du 20 juillet 2022 ont en effet changé cela. Ces textes ajoutent certains travaux de performance énergétique à la liste de ceux que les locataires peuvent réaliser à leurs frais. Depuis octobre 2016, la loi sur l’adaptation de la société au vieillissement reconnaissait déjà le principe d’autorisation tacite pour les travaux visant à adapter le logement aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap.
L’objectif est de donner aux locataires les moyens de s’impliquer dans la rénovation thermique de leur logement. Les opérations concernées sont les suivantes :
- Isolation des combles et des plafonds de combles
- Isolation des planchers bas
- Protection solaire des parois vitrées ou opaques
- Remplacement des menuiseries extérieures
- Installation ou remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, et interfaces associées
- Installation ou remplacement d’un système de ventilation
En habitat collectif ou en copropriété, ces travaux ne doivent toutefois affecter ni les parties communes, ni la structure, l’aspect ou la destination du bâtiment. Dans le cas des menuiseries, on s’assurera donc qu’elles ne font pas partie des communs et que l’aspect extérieur ne sera pas significativement modifié.
L’accord tacite du propriétaire suffit
Un certain formalisme reste de rigueur pour l’application de ce nouveau droit, et les locataires doivent dans tous les cas obtenir l’accord du propriétaire. Il leur faut pour cela lui adresser leur demande par courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit exprimer le souhait du locataire de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Elle doit en préciser la liste, les conditions de réalisations et indiquer l’entreprise missionnée pour les mettre en œuvre.
Le bailleur a alors deux mois pour donner sa réponse. Passé ce délai, son silence vaut accord tacite. Dans ce cas, les travaux peuvent débuter et le propriétaire n’aura pas la possibilité de demander la remise du logement dans l’état initial au départ du locataire. Une fois les travaux terminés, le locataire doit aussi prévenir le propriétaire et justifier de leur réalisation conforme par l’entreprise qui lui avait été notifiée.
Attention toutefois, cette procédure par accord tacite n’a aucune valeur juridique dans le cas où les travaux transforment le logement. L’accord écrit du propriétaire reste ainsi indispensable pour modifier le plan de cloisons. Idem pour la création ou la suppression d’une ouverture ou la modification d’équipements structurants tels que douche, baignoire ou lavabos. Faute de quoi, il pourra demander la remise en état initial du logement aux frais du locataire lors de son départ.
Inversement, un bailleur ne peut jamais obliger son locataire à réaliser à ses frais un chantier de rénovation énergétique. C’est en effet en priorité au propriétaire qu’incombe cette tâche. Ce n’est que si le locataire le souhaite qu’il prend en charge cette dépense avec l’accord du bailleur. Les travaux peuvent, de ce fait, rester à la charge du propriétaire ou bien à celle du locataire.
Des aides financières pour les locataires
Une fois obtenu l’accord du propriétaire, le locataire peut bénéficier de différentes aides pour financer son projet énergétique lorsque les travaux sont à sa charge. Le dispositif le plus connu, MaPrimeRénov’, n’est toutefois pas accessible aux locataires. Pas plus que MaPrimeRénov’ Sérénité, ou l’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) pour lesquels seuls les propriétaires sont éligibles.
Il peut en revanche se tourner vers les Certificats d’économie d’énergie (CEE), auxquels sont attachées les primes délivrées par les fournisseurs d’énergie. Ces aides sont plus élevées pour les ménages aux ressources modestes. Ce critère est apprécié en fonction des revenus, de la composition du ménage et de la localisation du logement.
Tout locataire a également droit au taux de TVA à 5,5% appliqué aux travaux de rénovation. Lorsqu’il y est éligible, il peut aussi se servir de son chèque énergie pour régler une partie des factures de travaux.
S’il est allocataire de la CAF, il peut encore demander un prêt pour l’amélioration de l’habitat au taux de 1%. Celui-ci peut couvrir jusqu’à 80% des dépenses engagées, dans la limite de 1 067 €.
Rénovation énergétique : des devoirs pour les bailleurs
Rappelons que la réglementation bloque déjà depuis le 24 août 2022 les loyers des logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE). À partir du 1er janvier 2023, elle empêche de mettre en location des biens consommant plus de 450 kWh/m² par an.
Le seuil de consommation est progressivement abaissé pour concerner en 2025 tous les logements de classe G, puis ceux de classe F en 2028. Ces habitations ne sont alors plus considérées comme décentes, et les travaux de remise en état ne peuvent plus être à la charge du locataire. Ce dernier peut au contraire mettre en demeure le propriétaire d’effectuer à ses frais ces travaux dans les meilleurs délais.
Le cas échéant, un locataire peut engager une procédure judiciaire auprès du tribunal d’instance. Si le juge lui donne raison, il est en mesure d’obtenir une indemnisation de son préjudice de jouissance normale des lieux. Parallèlement, l’allocation logement peut ne plus être versée au propriétaire, le locataire n’ayant plus que la part résiduelle du loyer à payer jusqu’à exécution des travaux. Par ailleurs, depuis la publication d’un décret du 9 mai 2017, les propriétaires ont une obligation de refaire l’isolation en cas de gros travaux de rénovation tels que réfection du toit, ravalement de façade ou réhabilitation globale.
Alors, mieux vaut prévenir que guérir. Les propriétaires bailleurs de passoires thermiques ont tout intérêt à penser dès aujourd’hui à leur mise à niveau. Et les locataires ont désormais d’excellents arguments à faire valoir. En tant que spécialiste RGE de la rénovation énergétique, ACTIV accompagne locataires comme propriétaires et leur propose les solutions d’amélioration thermique adaptées et efficaces. L’entreprise prend à sa charge les demandes d’aides auprès des institutions distributrices. N’hésitez pas à consulter nos conseillers pour élaborer le meilleur scénario.