Le diagnostic de performance énergétique (DPE) prend un rôle décisif sur les marchés des transactions immobilières et de l'habitat locatif. La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) en publie désormais un baromètre trimestriel. Celui-ci permet de suivre l'évolution des étiquettes énergétiques des logements, en particulier celles des passoires thermiques. Il pourrait aussi permettre d'anticiper le nombre de rénovations.
Le DPE acquiert une valeur réglementaire
Depuis 2006, il est obligatoire de réaliser un DPE en prévision de la vente d'un bien immobilier et depuis 2007 pour le louer. Mais à partir de 2023, ce document n'aura plus seulement une valeur informative, mais aussi réglementaire.
En effet, les logements classés G, F et E par le DPE seront progressivement interdits à la location, dès le 1er janvier 2023 pour ceux consommant plus de 450 kWh/m²/an. Les habitations concernées basculent ainsi dans la catégorie des logements frappés d'insalubrité.
Concernant les transactions, les habitations classées comme énergivores se verront graduellement imposer la réalisation d'un audit énergétique. Une mesure applicable dès :
- Avril 2023 pour les logements classés F et G
- Janvier 2025 pour les logements classés E
- Janvier 2034 pour les logements classés D
Un outil de mesure fiable
Récemment révisé, le DPE dépend maintenant de deux paramètres : la consommation d'énergie primaire mais aussi les émissions de gaz à effet de serre (GES). Pour Yannick Ainouche, président de la CDI FNAIM, ce nouveau DPE "constitue désormais un indicateur fiable". Le baromètre de la FNAIM est alors un outil de mesure des résultats de la politique de rénovation thermique du parc immobilier français. Il propose une synthèse des 600 000 DPE environ réalisés chaque trimestre par les diagnostiqueurs. Il montre également l'ampleur de la tâche restant à accomplir pour atteindre l'objectif de neutralité carbone.
Baromètre FNAIM & DPE, ce qu'il faut retenir
Les passoires thermiques inégalement réparties
Au 3e trimestre 2022, cette première édition du baromètre FNAIM révèle une répartition inégale sur le territoire des passoires thermiques. Cinq départements sur sept du pourtour méditerranéen (Var, Bouches-du-Rhône, Hérault...) en comptent ainsi moins de 10%. À l'inverse, ceux de la bordure ouest et sud du Massif Central (Creuse, Corrèze, Cantal et Lozère) comptent plus de 30% de logements classés F ou G. C'est aussi le cas des Alpes-de-Haute-Provence et de l'Orne.
En Bourgogne-Franche-Comté, 20,6% des DPE sont classés F ou G, mais cela concerne 31,3% des maisons individuelles. En Auvergne-Rhône-Alpes, le taux de passoires thermiques est légèrement plus faible. Il atteint 17,9%, mais 27,8% pour les maisons. Trois départements dans cette région figurent dans les 10 départements aux plus forts taux de passoires thermiques. Il s'agit du Cantal (42,7%), de la Haute-Savoie (28,1%) et de l'Allier (26,5%).
L'âge de construction : un bon indicateur
La date de construction des bâtiments joue un grand rôle. Plus les logements sont neufs ou récents, plus les DPE sont "bien classés". Les villes nouvelles ou attractives, où la création immobilière est forte, ont de ce fait les meilleurs taux de logements performants. Inversement, les villes dont l'activité ralentit ou dont le parc immobilier ne se renouvelle pas ont davantage de logements énergivores.
La corrélation entre l'ancienneté du logement et son étiquette énergétique n'a rien d'étonnant. Il est ainsi notable que tous les logements classés A ont été construits après 2012, date d'entrée en vigueur de la précédente réglementation thermique (RT 2012).
La réforme de 2005 avait pour sa part marqué un tournant. Depuis, plus de la moitié des constructions sont classées A, B ou C. C'est d'ailleurs aujourd'hui le cas de 90% des habitations neuves (11% de A, 29% de B et 50% de C).
Typologie des passoires thermiques
L'étude permet aussi de dresser une typologie des habitations les plus fréquemment classées avec l'étiquette F ou G. Cela concerne ainsi :
- Une maison sur cinq
- Un tiers des logements de moins de 30 m²
- La moitié des logements chauffés au fioul
- Un tiers des logements antérieurs à 1948 et un sur cinq de ceux construits entre 1948 et 1974
- Plus de 50% des logements loués
- 38% des logements situés à plus de 800 m d'altitude
On trouve par ailleurs plus de passoires thermiques parmi les logements situés dans des zones de bas prix de l'immobilier. Cela traduit sans doute la difficulté plus importante à trouver un équilibre économique dans la rénovation énergétique de logements à valeur faible. L'Île-de-France échappe à cette règle en raison de prix de l'immobilier ancien très supérieurs à ce qu'ils sont dans les autres régions.
Le nombre de passoires à nouveau en baisse
La révision de la méthodologie du DPE avait entraîné une hausse de la part des logements diagnostiqués F et G au quatrième trimestre 2021. Le baromètre du troisième trimestre constate cependant une légère diminution de leur part depuis le début de l'année.
Parallèlement se produit une nette augmentation de celle des étiquettes C depuis le deuxième trimestre. La FNAIM attribue cette évolution à une meilleure maîtrise du nouveau dispositif par les diagnostiqueurs. En particulier, selon elle, ces derniers prépareraient mieux leurs visites, ce qui leur permettrait de collecter davantage d'informations sur les caractéristiques des habitations.
Or, c'était précisément le manque d'information qui conduisait souvent les diagnostiqueurs à retenir des valeurs par défaut pénalisantes dans le calcul de l'étiquette énergétique. Pour l'heure, prévient la FNAIM, il n'est pas possible de considérer que ces résultats traduisent un effet de la politique en faveur de la rénovation des passoires thermiques. Cela devrait néanmoins l'être à l'avenir si cette tendance se poursuit.
Rénover ou revendre ?
Quoi qu'il en soit, le DPE est appelé à devenir, sinon la première étape, du moins un élément déclencheur du processus de rénovation énergétique. Tout bailleur propriétaire d'un logement étiqueté F ou G a désormais le choix entre rénover ou revendre. S'il revend, il risque de subir une décote. Il doit en outre faire réaliser à sa charge un audit énergétique pour proposer des scénarios de rénovation à son acheteur.
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