Dès 2023, les bailleurs de locations dont l'étiquette énergie est G, F ou E peuvent bénéficier d'une nouvelle incitation à réaliser des travaux de rénovation. Il leur suffit en effet déduire de leur déclaration de revenus le déficit foncier généré par ces travaux.
Passoires thermiques : des implications lourdes pour les bailleurs
Suite à la loi Climat et Résilience publiée en 2021, les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location. Pour continuer à louer leur bien au-delà du 1er janvier 2023, les bailleurs propriétaires de logements consommant plus de 450 kWh/m²/an n'ont plus le choix. Ils ont l'obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Et ce n'est qu'un début : en 2025, tous les logements classés G seront concernés. Suivis en 2028 de ceux classés F et en 2034 de ceux classés E.
Le coût de ces travaux peut se révéler prohibitif en regard du revenu locatif du logement. Un risque existe que les propriétaires dans cette situation préfèrent revendre leur bien. Or, le secteur privé compterait 1,6 million d'habitations classées F ou G en location. Une telle tendance pourrait aggraver la pénurie de logements à louer déjà constatée dans de nombreuses villes.
Doublement du plafond du déficit foncier
Pour éviter ce phénomène, la loi de finance rectificative du 1er décembre 2022 entérine une nouvelle mesure dans son article 12. Celle-ci double le montant déductible au titre du déficit foncier généré par les travaux de rénovation énergétique, à partir de 2023.
Le dispositif relatif au déficit foncier concerne les propriétaires louant des logements non meublés. Il leur permet de déduire les charges inhérentes à cette activité des recettes qu'elle génère. Si le montant de ces charges dépasse celui des revenus, ils peuvent déclarer un déficit foncier, plafonné à 10 700 €. Celui-ci est ensuite déductible du revenu global, d'où une imposition réduite.
Dans le cas particulier de dépenses consacrées à la rénovation thermique du logement, le déficit foncier est désormais plafonné à 21 400 €. La liste des travaux éligibles doit encore être précisée par décret. Ce déplafonnement n'est applicable qu'aux dépenses de rénovation énergétique, et non aux autres charges donnant lieu à un déficit foncier. Ce dernier (frais de gestion, réparations, entretien…) reste pour ces frais plafonné à 10 700 €.
Quelles conditions pour en profiter ?
Les conditions permettant de profiter de cette mesure sont les suivantes. Le bailleur doit être imposé au régime réel (par opposition au régime micro-foncier, dans le cadre duquel un abattement forfaitaire de 30% est pratiqué). Si les revenus fonciers du propriétaire sont inférieurs à 15 000 € sur l'année, l'imposition se fait de plein droit au régime micro-foncier. Dans ce cas, l'application du régime réel peut toutefois être demandée.
Autre condition, le bailleur doit réaliser des travaux de rénovation énergétique performante aboutissant à une sortie du logement de son statut de passoire thermique. Le projet doit pour cela faire évoluer son classement énergétique de G, F ou E vers D, C, B ou A. Les travaux doivent être réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. La nouvelle étiquette énergie doit également être obtenue avant cette date.
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